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二手房营改增尚无万能公式 目前各类算法只是推算

2016-03-23 15:06:44 来源:

    房地产行业营改增已经确定从5月1日开始推行,税率定在11%,这也让营改增再度成为热门话题。二手房市场上,一些看房人也开始担忧“营改增后税费增加”。有业内专家分析,营改增虽然确定了时间点和税率,但具体政策和细则还未发布,网络上流传的一些计税公式也只是推测而来,还需要等正式版本确认,现阶段没必要因此而恐慌。

  未必给二手房“火上浇油”

  按照正常情况,无论是营业税还是增值税,都主要针对卖方,而非针对买方。但实际上,卖方在制定价格时,都会先考虑到成交后要缴纳的各项税费,这些税费也就转嫁给买方。正因如此,不少二手房看房人担心,一旦二手房交易实现营改增,这笔税费到底会不会涨、现在买入真的会比5月实施营改增后买房更实惠吗?

  “现在也是劝客户,能过户的就赶快过户,5月份就不好说了。”一位房地产经纪人对记者说。目前,需要缴纳营业税的主要是买入两年内的普通住房,税率为5%;而在上周五,相关部门已经确定的房地产行业的增值税率为11%。“虽然税率看上去升了些,但是基数变小了,税费整体也有增有减。”中央财经大学税务学院教授黄桦说。

  增值税额是根据买入和卖出的差价判断,在这期间房子增值幅度越大,缴纳的增值税也就越多。这就意味着,增值税究竟是否会高过营业税还不一定,这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说,甚至更多取决于此前的价格上涨幅度,目前短期的影响相对较小。

  其实,在很多数据面前,这样的信息也有待考量。来自伟业我爱我家的数据显示,3月上半月,北京全市二手住宅成交均价为4.1万元/平方米左右,与2月是基本持平的。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析,虽然二手房市场近几月热度不减,但房价并未出现明显上涨,未来随着各项利好政策边际效应的递减以及市场理性的回归,北京二手房均价将整体保持平稳。

  目前各类税额算法只是推算

  虽然目前房地产行业的营改增已经确定在5月1日后开始实施,税率也已经确定在11%,但具体的算法和相关配套政策还未发布。有专家告诉记者,目前各种关于增值税的税额算法也都是推测出来的。

  网络上关于二手房增值税计算较混乱,有的是直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价,再乘以11%的税率。记者注意到,这种计算方法还主要是依据企业增值税的算法。

  不过,也有业内人士是按照“征收率”而非“税率”计算,二手房房东可算作小规模纳税人,按照征收率计税的简易计税法计算,这个算法就更为简单,直接用不含税的卖出价乘以征收率,征收率则大多为3%。

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